プリセールの時代が終わる?

フィリピンの不動産は現物市場へ突入!!

同じ船に乗り、海外不動産という世界へフィリピン現物不動産セミナー海外不動産案内船『土佐丸』

セミナーの参加の申し込みはこちら

海外不動産案内船『土佐丸』とは…  土佐丸事務局より一言

土佐丸とはセミナー参加者の皆様と一緒に同じ船に乗り、海外不動産という世界へ向かっていくという意味から企画名を海外不動産案内船『土佐丸』と称して開催していきます。
明治維新後、多くの人々が海の向こうの外国を目指し、日本郵船を初めとする多くの海運業者がその航路を築いていきました。
それから約150年、皆さんが海外不動産に興味を持っている理由も同じ意図ではないでしょうか?
皆で一つになって大海原へ繰り出しましょう!! 皆様のご乗船お待ちしております。

お問い合わせは下記までお願いいたします。
海外不動産『土佐丸』事務局
info@tosamaru.world

プリセールの時代が終わる?

人口増加や経済成長率など、どこの不動産業者も提唱する今までの当たり前のエビデンスによるフィリピン不動産投資は通用しなくなる!

プリセール不動産とは、物件が完成する前に販売される先行販売のことを言います。日本では「青田売り」とも呼ばれています。

アジアの新興国では、マンション(コンドミニアム)だけではなく、一戸建て住宅においてもプリセール販売されることが一般的です。

フィリピンの場合は、特に毎月分割でデベロッパーへ支払するという支払い方法が一般的です。

言い換えれば、毎月の家賃を支払うような感覚で手軽に誰でもが購入できるのがフィリピン不動産なのです。

そして、こういったコンドミニアムに関しては、外国人名義でも100%保有できることから2009年ころから日本人投資家の間でブームとなり、誰もがフィリピン不動産を購入するようになったとも言えます。

私たちだけでも2009年から現在までで約1400件以上のプリセール不動産を日本の皆様へ販売してきました。

しかし、今回その私たち自身が、これからフィリピン不動産を購入される方々に対して、プリセール不動産を否定し、現物不動産を購入すべきであることを強くお勧めしたいのです。

フィリピンのマンション

1400件以上のプリセール物件を販売してきた私たちがお勧めするこれからのフィリピン不動産は…

セミナーの参加の申し込みはこちら

フィリピン不動産投資は将来の夢を買う時代から今の現実を買う時代へ なぜ今、現物不動産がお勧めなのか?

多くの販売業者が唄う高利回りは本当なのか?

フィリピン不動産資料

2015年現在、既にこの首都圏メトロマニラに存在している
コンドミニアムユニットは20万件を超えており、向こう5年間でさらに14万件が完成引き渡しが予定されています。

2009年、私たちがフィリピン不動産を販売開始した当時は、まだまだコンドミニアムが少なく 賃貸市場も首都圏エリアに関しては90%以上の入居率がありました。

当時、プリセール不動産を購入されている方は、恐らく現在10%以上の高い利回りの賃料収入を得ている方もおられるのではないかと思います。

しかし、それは既に過去の事。 フィリピン不動産の高利回り神話は過去のものとなってしまったのです。

現在フィリピン不動産のプリセールを販売している業者は、未だに当時のままの高利回りを唄って販売している業者が多く見受けられます。

しかし、今からから3年が経ち、5年が経って、物件が完成するタイミングではどうでしょうか?

加えて、不動産は購入しただけで収入が生まれるわけではありません。

その物件の価値を高める為の努力も必要となります。

現在のフィリピン国内で既に400件以上の不動産を管理、運営している私たちだからこそ、実際の現場の目線としてそれをお伝え出来るのです!

現物不動産なら今直ぐ運用に回せます!

土佐丸が管理する現物不動産

それではどうすれば現物不動産を購入できるのでしょうか?

まず、お話しておくべき事は、当たり前ですが、現物不動産はプリセールのように毎月数万円の分割では購入できないという事です。

従い、誰もが購入できるプリセールとは違い、少しハードルが高くなるのではないかと思います。

つまり、多くの場合は現金が必要となるからです。

もちろん、銀行ローンでも購入できますが、外国人がローンを組む場合非常にハードルが高いのが現状です。

ですので、これからのフィリピン不動産市場は、誰もが購入できるプリセールの時代は終わりを告げ、少しハードルの高い、現物市場へとトレンドが移行して行くでしょう。

言い換えれば、誰もが不動産投資で勝てる市場ではなくなるということなのです!

では、この少しハードルが高い現物不動産をハードルを低く購入する方法は無いのか? このスキームをセミナーで皆様にお伝えします!

さらに今回は限定20本で現物不動産物件情報も大公開!

セミナーの参加の申し込みはこちら

その上で、ただ現物不動産を取得しただけでは上手く回らないという事実 最も重要な価値を高める、不動産管理!

どの物件を購入しても同じように値上がりし、家賃上昇の恩恵を受けられるわけではない。

日本人にとってのフィリピン不動産の歴史はまだまだ浅く、まだ5、6年しか経っていません。

従いまして2015年現在、既に現物不動産を保有し、運用に回せている現物オーナー様がほとんど居ないというのが現状です。

今からプリセール不動産を購入される方は、数年後物件が完成した時にご自身の大切な資産である不動産を誰が管理してくれるのでしょうか?

多くの方は、賃付け業者が物件管理、テナント管理までしてくれると思われているようですが、フィリピンの場合は、違います。

賃付け業者はあくまで賃付けをすることが仕事です。

従い、物件管理まで行う賃付け業者はほとんど居ないと言えます。

そして、ほとんどの方が、フィリピン不動産を購入すれば、完成時には確実に値上がりしていると思っているのではないでしょうか?

しかし、それはあくまでデベロッパーが自社でつけている販売価格に過ぎず、市場価格ではないのです。

確実にご自身の不動産価値をあげるにはどうすれば良いのか?

それはテナントに選ばれる物件でなければいけないのです!

土佐丸所有の現物物件

物件管理件数が群を抜く現物不動産の価値を高める管理のプロフェッショナルです!

土佐丸管理物件工事例1土佐丸管理物件工事例2土佐丸管理物件工事例3

フィリピン不動産を運用する上で一番大事なものはご自身の資産である不動産の管理を依頼する管理業者の選定にほかなりません。特に外国人オーナーの場合、現地で物件をしっかり管理、メンテナンスをしてくれる管理業者の存在が不可欠なのです。

その上、フィリピンでは入居者は家具、家電付きの物件を好むため、購入後、内装工事も含めた家具、家電の設置が必要となります。
物件の価値を高める為にはこういった購入後の努力が求められます。

言い換えれば、不動産は事業であり、その商品の善し悪しを決めるのはその物件を管理する管理業者であり、内装業者なのです。

もちろん、その事業の社長である物件オーナー様自身の経営判断が最も重要です。
そのため、物件そのものよりもオーナー様の経営戦略によって他物件との差別化を図ることが非常に重要になって来るのです。

そして、管理やメンテナンスのサービスを通じてそのお手伝いをするのが私たちの役目なのです。
不動産は、人が住みたいと思う物件でなければ、価値は半減します。
逆に、人が住みたいと思う物件であれば、人気化し、希少価値が生まれ、物件そのものの価値も上がり、市場での競争力が生まれ、適正賃料を取る事ができ、私たちはその運用をサポートする実績を多数、有しております。

私たちが管理する物件の利回り事例

  • 8 Forbes Town Roard. キャップレート10.13%
  • BEACON MAKATI キャップレート9.06%
  • ONE CENTRAL キャップレート8.40%
※NOI、キャップレートとは

一般的に不動産市場では、不動産価格を「不動産価格 = 収益 ÷ 投資利回り」という式にて算出するケースが多いのですが、不動産のプロやアセット・マネージャーなどは、上式を下式のように修正し使用します。
・不動産価格(V)=NOI(金利支払前&減価償却前営業利益)÷キャップレート
・NOI=年間家賃収入-不動産管理コスト
・不動産管理コスト※=(管理費+修繕費+保険料+共用費+固定資産税等)
※不動産管理コストに含まれないもの:支払金利、減価償却費、所得税等・・・

不動産価格(V)を上げるために、①キャップレートを下げる、NOIを上げるために、②年間家賃収入を上げる、③不動産管理コストを下げる・・・という3つの手法を用いる訳ですが、この中で、NOI(=Net Operating Income:金利支払前&減価償却前営業利益)は、「賃貸純収益」あるいは「正味稼動利益」などと呼ばれます。
すなわち、 NOIとは、不動産単体を一つのプロジェクトとみなし、収入から実際に発生した経費の支払のみを控除して求めるものなのです。
また NOIの算出にあたっては、減価償却費などのキャッシュアウトを伴わない費用は控除されませんし、支払利息などの金融費用も控除しません。

セミナーの参加の申し込みはこちら

現役オーナー様もゲストに招き懇親会では生の声も聞ける! 現物フィリピン不動産セミナー内容

フィリピン不動産管理会社×フィリピン不動産賃貸会社がお届けする、ココだけでしか聞けない生情報

現物フィリピン不動産セミナー

さらに今回は限定20本で現物不動産物件情報も大公開!

セミナー参加費 10,000円(税込)

オープンセミナー(これから物件を購入・運営される方向け)

現役オーナー、管理会社、賃貸業者との交流会 ※交流会参加費用は別途必要となります。

まずはフィリピン不動産の本物の情報を取得したい方向けにオープンセミナーを行います。
交流会は現オーナー、管理会社、賃貸業者とこれから購入・運営を検討されている希望者との交流会となります。
今までにこのようなセミナー・交流会が行われたことはありません。

開催日時・会場

セミナーの参加の申し込みはこちら

セミナー参加お申し込みフォーム

セミナー参加日時 必須項目
東京会場 2016年7月16日(土)
大阪会場 2016年7月17日(日)
お名前(姓) 必須項目
 (例)山田
お名前(名) 必須項目
 (例)太郎
フリガナ
 (例)ヤマダタロウ
Eメール 必須項目
電話番号 必須項目
 03-3333-3333
郵便番号
 〒111-1111
都道府県
住所
ご質問・備考

ご質問等がございます方はコチラにご記入下さい